تقليب المنازل ، هل هو أفضل من البيع والشراء؟
 |
| تقليب المنازل ، هل هو أفضل من البيع والشراء؟ |
تقليب المنازل ، هل هو أفضل من البيع والشراء؟
مسألة ما إذا كان التقليب أو الشراء والاحتفاظ هو أفضل استراتيجية للاستثمار العقاري لا يوجد لديه إجابة واحدة صحيحة. بدلاً من ذلك ، يجب أن يكون قرار اختيار طريقة واحدة على أخرى جزءًا من خطة استراتيجية واضحة تأخذ أهداف الاستثمار الإجمالية للمستثمر ، وكذلك الفرص التي يقدمها السوق الحالي ، في الاعتبار. تابع القراءة لمعرفة إستراتيجية الاستثمار التي تميز الآخرين في وضعك.
لماذا الاستثمار في العقارات؟
تكتسب ملكية العقارات السكنية اهتمامًا متزايدًا من مستثمري التجزئة للعديد من الأسباب التالية:
- يوفر العقار عائدات يمكن التنبؤ بها أكثر من الأسهم والسندات.
- توفر العقارات تحوطًا من التضخم نظرًا لارتفاع معدلات الإيجارات والتدفقات النقدية الاستثمارية عادةً بنسبة لا تقل عن معدل التضخم.
- يوفر العقار مكانًا ممتازًا لرأس المال في الأوقات التي لا يكون فيها المستثمرون متأكدين من التوقعات في أسواق الأسهم والسندات أو عندما يتوقع المستثمرون عوائد طويلة الأجل في الأسهم وأدوات الدين وغيرها من الأصول.
- توفر الأسهم التي تم إنشاؤها في الاستثمار العقاري قاعدة ممتازة لتمويل فرص الاستثمار الأخرى. بدلاً من الاقتراض للحصول على رأس المال للاستثمار (أي شراء الأسهم على الهامش) ، يمكن للمستثمرين الاقتراض مقابل حقوق الملكية الخاصة بهم لتمويل مشاريع أخرى. السهولة النسبية في الاقتراض مقابل استثمار عقاري ، مقترنة بخصم فوائد الرهن العقاري ، تجعل هذا الخيار وسيلة أقل تكلفة لتمويل فرص أخرى للمستثمرين الذين يشعرون بالراحة عند تحمل المخاطر المالية الإضافية.
- بالإضافة إلى توفير التدفقات النقدية لأصحابها ، يمكن أيضًا استخدام العقارات السكنية كمنزل أو لأي غرض آخر (من الواضح ، وليس في الوقت نفسه).
تأثير عوامل السوق
لتحديد الآثار المترتبة على الوجه أو اتخاذ القرار ، يجب على المرء أن يفهم القضايا الكامنة في كل من الاستراتيجيات. بالمقارنة مع الأسهم والسندات ، يعد العقار سوقًا غير فعال نسبيًا ، ويتميز بانخفاض حجم المعاملات وبيانات السوق والسوق التي لا تكون في الغالب شفافة للغاية. إن صعوبة إيجاد الفرص العقارية ، إلى جانب عدم السيولة في السوق ، تجعل المعاملات العقارية أكثر صعوبة ومكلفة لتنفيذها من تداولات الأسهم والسندات.
(لمزيد من القراءة ، راجع "خمسة أشياء يجب على كل مستثمر عقاري معرفتها.")
على الجانب الإيجابي ، تحدث التقلبات في قيمة العقارات بشكل أبطأ أيضًا. يتم تقييم العقارات السكنية بطريقة التقييم وليس بالتداول المستمر ، مما ينتج عنه عوائد استثمار أكثر قابلية للتنبؤ بها وأقل تقلبًا من عوائد الأسهم والسندات. نظرًا لأن الطلب على العقارات يتأثر بالاتجاهات الاقتصادية طويلة الأجل ، مثل النمو في عدد السكان المحليين ، والوظائف ، والاقتصاد العام ، فقد مددت العقارات فترات من القيم العالية والمنخفضة وأحجام المعاملات. تتميز أسواق العقارات في اتجاه صعودي طويل بزيادة الطلب والفترات التي "يبذل فيها المستثمرون قشعريرة بينما تشرق الشمس" ، بينما تميل الأسواق الهابطة إلى إظهار تداولات محدودة ، حيث يتكبد المستثمرون خسائر في الأوراق حتى ينتعش السوق ويمكنهم مرة أخرى إدراك المكاسب.
لإظهار التكلفة العالية نسبيًا للاستثمارات العقارية على استراتيجيات الاستثمار الشاملة ، قارن الفرق بين الاستثمار في الأسهم بقيمة 200000 دولار والاستثمار المتساوي في العقارات. عند التعرض لمخاطر الأسهم الكبيرة ، يمكن للمستثمر أن يبيع على الفور جزءًا من الاستثمار لتحقيق مكاسب ويحافظ على الرصيد في المتوسط بالتكلفة بالدولار ، أو في انتظار المكاسب المحتملة في المستقبل ، أو اتخاذ موقف طويل الأجل في هذه الصناعة أو الشركة. يمكن أن يكون وضع 200،000 دولار في العقار أي شيء من منزل عائلة واحدة إلى اثنين من الممتلكات الصغيرة.
باستثناء الاستثمارات العقارية المورقة ، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ، تتمثل مشكلة العقارات السكنية في أنه لا يتم تقسيمها بسهولة. مع أنواع أخرى من الاستثمارات ، مثل الأسهم ، إذا كان المستثمر غير مرتاح لتعرض معين ، فيمكنه "تسريح" التعرض للمشتقات أو عن طريق بيع جزء من الاستثمار. مع العقار ، إذا كان لدى المستثمر ملكية فردية ، فإن الطريقة الحقيقية الوحيدة لتقليل التعرض هي بيع حصص شراكة في العقار ، مما قد يؤدي إلى مشكلات تحكم وقانونية وإدارية.
إيجابيات وسلبيات التقليب
الميزة الأكثر وضوحا لتقلب الاستثمارات العقارية هي القدرة على تحقيق المكاسب على الفور والحصول على رأس المال مقيد بأقل قدر ممكن من الوقت. أيضًا ، على عكس سوق الأوراق المالية ، والذي يمكن أن يتحول في منتصف اليوم ، فمن السهل التنبؤ بأسواق العقارات ويمكن أن تنتج فترات زمنية طويلة تعوض المستثمرين عن التقليب في العقارات. وبهذا المعنى ، يمكن اعتبار خصائص التقليب استراتيجية استثمار أكثر أمانًا لأنها تهدف إلى الحفاظ على رأس المال في خطر لفترة زمنية محدودة ولأنه يفتقر إلى مخاطر الإدارة والتأجير الملازمة لعقد العقارات.
هناك نوعان رئيسيان من الخصائص التي يمكن استخدامها في نهج شراء / بيع للاستثمار العقاري. الأول هو المنازل أو الشقق التي يمكن شراؤها دون القيمة السوقية الحالية لأنها في ضائقة مالية. والثاني هو المثبت العلوي ، خاصية ذات مشاكل هيكلية أو تصميم ، أو مشاكل شرط ، والتي يمكن التغلب عليها لخلق قيمة.
يقوم المستثمرون الذين يركزون على الممتلكات المتعثرة بذلك عن طريق تحديد مالكي المنازل الذين لم يعد بإمكانهم إدارة أو الحفاظ على ممتلكاتهم أو عن طريق العثور على العقارات التي تعاني من الإفراط في تحمل الديون والمعرضين لخطر الدخول في الوضع الافتراضي. أولئك الذين يفضلون المثبتات ، من ناحية أخرى ، سوف يعيدون تصميم أو تحسين خاصية بحيث تعمل بشكل أفضل لأصحاب المنازل أو أكثر فعالية للمستأجرين شقة. باستخدام هذا التكتيك ، يعتمد مشتر المثبت على استثمار رأس المال لزيادة القيم بدلاً من مجرد شراء العقارات على أساس منخفض من أجل تحقيق عوائد استثمار عالية. بالطبع ، من الممكن أيضًا الجمع بين هاتين الاستراتيجيتين عند تقليب العقارات ، ويقوم العديد من المستثمرين بذلك.
ومع ذلك ، يمكن أن يتسبب التقليب في العقارات في مشاكل في التكلفة والضرائب لا يواجهها أحد مع الاستثمارات طويلة الأجل. النفقات التي ينطوي عليها التقليب يمكن أن تتطلب الكثير من المال ، مما يؤدي إلى مشاكل التدفق النقدي. نظرًا لأن تكاليف المعاملات مرتفعة للغاية على جانب البيع والشراء ، فقد تؤثر بشكل كبير على الأرباح. يمكن أن يؤدي التحول السريع في العقارات (والسرعة هو كل شيء في صفقات التقليب الناجحة) إلى تقلبات في الدخل يمكن أن تزيد من فواتير الضرائب - خاصة إذا كانت الأمور تتحرك بسرعة كبيرة بحيث لا تستفيد من قواعد ضريبة أرباح رأس المال طويلة الأجل.
وأيضًا ، قد يكون العثور على هذه الفرص أمرًا صعبًا خلال فترة زمنية طويلة ومتسقة. بالنسبة لمعظم المستثمرين ، يجب اعتبار خصائص التقليب استراتيجية تكتيكية أكثر من كونها خطة استثمار طويلة الأجل.
(لمعرفة المزيد حول التقليب ، اقرأ "5 أخطاء تجعل البيت يتقلب").
اختيار استراتيجية
من أجل تقرير ما إذا كانت التقليب الخصائص أو الاحتفاظ بها على المدى الطويل هي الاستراتيجية الأكثر ملاءمة ، يحتاج المرء إلى الإجابة على بعض الأسئلة الحرجة. يجب على المستثمر أن يقرر ما إذا كان تخصيص رأس المال دائمًا أو عابرًا وما إذا كان جزءًا أساسيًا من استراتيجية استثمار شاملة أو وسيلة لتعزيز العائدات. يحتاج المرء أيضًا إلى تحديد نسبة المخاطرة ونسبة العائد المناسبة لهذا الجزء من محافظهم الاستثمارية وما إذا كان المستثمر لديه التسامح والمهارة المناسبين لتحمل مسؤوليات الإدارة التي تتوافق مع أي من أنواع الاستثمار.
إذا لم يكن رأس المال متاحًا لشراء محفظة متنوعة ، فيجب أن يكون المستثمر المرتقب مستعدًا لمواجهة المخاطر غير المنتظمة ، بما في ذلك مخاطر الممتلكات الفردية ونقص الطلب المحتمل على العقار ، سواء من قبل مالكي المنازل أو المستأجرين. عند اتخاذ قرار بشأن استراتيجية البيع والشراء ، يجب على المستثمر أيضًا تحديد ما إذا كان لديه أو هي لديه المهارات اللازمة للكشف عن خصائص البيع المتعثرة أو الأجزاء العلوية من أدوات التثبيت. في هذه الإستراتيجية للمعاملات ، من المهم تحديد ما إذا كان يمكن تحويل رأس المال مرات كافية خلال فترة استثمار معينة للتغلب على تكاليف المعاملات من جانب الشراء والبيع ، بما في ذلك رسوم السمسرة والتمويل وإغلاق الحساب
الخط السفلي
على الرغم من أن الاختيار بين الاستراتيجيتين المشار إليهما يعتمد على الوضع المالي وأهداف الاستثمار الخاصة به ، إلا أن إستراتيجية الحيازة طويلة الأجل مناسبة بشكل عام لمن يستخدمون العقارات كجزء أساسي من محافظهم الاستثمارية الشاملة ؛ خصائص التقليب تكون أكثر ملاءمة عندما يتم استخدام العقارات كأداة مساعدة أو تكتيك لتحسين الإرجاع.
يجب على المستثمرين الراغبين في جمع الثروة واستخلاص الدخل من استثماراتهم العقارية أن يفكروا في امتلاك العقارات على المدى الطويل ، باستخدام الأسهم المضمنة في المحفظة لتمويل فرص الاستثمار الأخرى ، مع إمكانية بيع العقارات في نهاية المطاف. خصائص التقليب هي تكتيك مناسب للفترات التي تكون فيها التوقعات في أسواق الأسهم والسندات منخفضة ، أو بالنسبة للمستثمرين الذين يرغبون في تحقيق مكاسب رأسمالية قصيرة الأجل طالما سمحت السوق الحالية بذلك.
(هل تريد معرفة المزيد؟ اقرأ "الاستثمار في العقارات.")
آمل أن يساعدك هذا المقال . إذا أعجبك هذا المقال فقم بالتعليق أدناه وأعلمنا برأيك وأيضًا اشترك في مدونتنا..
إن كتابة مقالات مفيدة وملهمة وتقديمها إليكم هو ما نحب القيام به. للحصول على أي استفسار آخر بخصوص هذه المقالة أو عن أي مساعدة في التعيين عبر الإنترنت ، يمكنك مراسلتنا عبر البريد الإلكتروني على المعرف الوارد على موقعنا أو علي "إتصل بنا" ستجدها في الأعلي . نحن سعداء بمساعدتك . شكرا لقرائتك.
تقليب المنازل ، هل هو أفضل من البيع والشراء؟ تقليب المنازل ، هل هو أفضل من البيع والشراء؟ تقليب المنازل ، هل هو أفضل من البيع والشرا...
